Comprar o seu imóvel de sonho: tudo o que precisa de saber

A compra de um imóvel é, mais do que uma simples transação de capital, um marco simbólico e de extrema importância na abertura de um novo capítulo na vida de quem o obtém.

É a materialização de muito esforço e desejos de uma vida mais plena, sendo em grande parte dos casos a grande decisão financeira da vida do comprador.

Seja para habitação ou como projeto de trabalho, este é um passo que procede uma estruturação cuidadosa e sofrida, um preâmbulo de equilíbrio e estabilidade financeira, bem como um certo apetite para a aventura única de trilhar um novo caminho em terrenos desconhecidos.

Comprar Imóveis pode ser complicado

A dinâmica habitual de obtenção de um imóvel pode ser avassaladora para alguém que não esteja familiarizado com os passos associados à mesma, já que, além do substancial esforço financeiro, preclude uma parangona infindável de eventuais complicações burocráticas e legais que têm necessariamente de ser tidas em conta e ultrapassadas para que o potencial comprador possa, finalmente, estrear o seu novo imóvel.

Estas incluem a aplicação ao crédito de habitação, a obtenção de informação sobre o imóvel e o seu proprietário, o contacto com uma imobiliária e a comissão associada, que pesa no valor final, e a contratualização final da compra e venda do imóvel.

Felizmente, temos imensos testemunhos de compradores capazes e predispostos a partilhar a sua experiência, de forma a desconstruir este grande tigre de papel e descomplicar o esforço de um potencial comprador.

Há também muita ajuda profissional que pode e deve ser tomada em conta, nomeadamente em grandes cidades, onde o mercado imobiliário é bastante competitivo e demasiado denso para ser analisado por quem simplesmente não tem essa experiência.

Por esse motivo, nas capitais econômicas e populacionais do país, como Lisboa e Porto, é essencial ter o apoio de uma imobiliária.

O apoio especializado permite-lhe especificar as suas necessidades e poupar tempo precioso, enquanto a procura é alocada por especialistas capazes de identificar e discernir entre as várias possibilidades, aquela que melhor se adequa às suas necessidades.

Por outro lado, a Internet e redes sociais ajudam a diminuir a distância e encurtar o progresso da aprendizagem e disseminação da informação e, nesse sentido, este artigo procura fazer parte desse movimento, e focar-se e desenvolver esses detalhes preciosos, com vista a desmistificar o processo e ajudar o leitor a adquirir o seu imóvel de sonho, pelo melhor preço! Se souber com o que contar, saberá o que escolher.

Vamos a isso?

Situação Financeira

No universo da população portuguesa, é raro encontrar quem tenha liquidez suficiente para adquirir um imóvel a pronto.

Na verdade, o contrário é a norma: a compra de um imóvel é uma decisão de extrema importância, que impacta a longo prazo as finanças de um indivíduo ou família de classe média.

Financiamento bancário para compra de imóveis

É a promessa de uma vida, paga pelo trabalho árduo de quem investe o seu dinheiro, habitualmente comprometendo-se a endividamento de quarenta anos para se fixar finalmente, e estabelecer uma base de onde o resto da vida emana.

Assim, o eventual comprador tende a organizar os seus rendimentos e esperar até ter estabilidade laboral para definir um orçamento e medir os prós e contras associados à compra de um imóvel.

Um bom exemplo a ter em conta quando se escolhe uma determinada propriedade é o tamanho da mesma e o IMI associado, que compõe o custo final da aquisição.

Este, contudo, é apenas um rodapé no torrencial de escolhas que têm de ser tomadas para otimizar o investimento feito.

Afinal, o custo do imóvel não se mede apenas pelo pagamento mensal do crédito à habitação, ou ao valor integral do imóvel, pelo que ponderar todos os custos paralelos é de uma nevrálgica importância.

Escolher o Imóvel

Há muitos fatores a escrutinar no que toca à escolha do imóvel ideal; as hipóteses e combinações são imensas e dependem, fundamentalmente, da compatibilização da componente financeira com o estilo de vida que é pretendido. E, para otimizar um lifestyle, é preciso saber tomar decisões sábias e apropriadas, discernir qual é a composição material e como isso afeta o dia-a-dia, e compartimentalizar estas pequenas opções em categorias discerníveis e facilmente avaliáveis. Desta definição depende a conclusão favorável para o comprador.

Se quer acessos fáceis para o seu carro, quartos para as crianças, um andar open space, acesso aos transportes públicos, acabamentos top, casa pronta para habitar, o que quer que seja, é essencial definir o que pretende para o seu espaço ideal.

Abaixo propomos algumas características que são chave para uma decisão final, e que por isso devem ser tomadas em conta:

1) Localização

Imagine não perder uma hora da sua casa ao local de trabalho. Imagine deixar os seus filhos na escola em 10 minutos. Imagine poder ir ao seu mercado local a pé para tratar da sua mercearia. A proximidade do imóvel ao local de trabalho, a serviços como farmácia, escola, ou mesmo aos centros de comércio, são elementos diferenciados que podem poupar muito tempo e dinheiro a um indivíduo ou seio familiar. Acresce a isto a facilidade de acessos, presença de transportes públicos, ou a qualidade da vizinhança, que a longo prazo podem afetar de sobremaneira a qualidade de vida do comprador.

Em cidades como o Porto e Lisboa, onde muitas vezes as distâncias entre zonas habitacionais e zonas industriais são quase impraticáveis, é importante ter estes fatores em especial conta. Nesse sentido, comprar imóveis no centro do Porto, Lisboa, ou outras capitais de distrito, pelo fluxo populacional e competição de mercado, deve ser acompanhado por apoio especializado em identificar as melhores opções disponíveis no mercado, já que estas empresas têm acesso preferencial aos imóveis disponíveis e uma estrutura de avaliação que dispõe a informação de forma sensível e acessível.

2) Tipologia

O tamanho e tipologia de um imóvel devem ser contemplados numa perspetiva de longo-prazo. Planeia constituir família, receber familiares, trabalhar em casa, eventualmente usar uma porção da sua casa para arrendamento, com vista a obter rendimento adicional? Pensa em ter um espaço para que os seus filhos possam construir família? Ou pretende viver sozinho, revender no espaço de uma década? A compra de um imóvel envolve um investimento a longo prazo, pelo que o planeamento do uso deste imóvel deve acompanhar este racional.

A casa é uma projeção material de uma ideia de vida, pelo que as duas devem ser compatíveis. Nesse sentido, é necessário analisar com calma as pretensões futuras e adequar a escolha às mesmas.

O Imóvel

Passemos ao que mais importa: o imóvel propriamente dito.

Um imóvel usado é uma opção válida e bastante tentadora em termos financeiros mas, apesar de viável para muita gente que desta forma adquire o seu imóvel desejado a um preço menor, pode ser um presente envenenado, dependendo, acima de tudo, do seu estado de conservação (fator muitas vezes subestimado pelo vendedor). Se esta for a sua opção, tente descortinar a conservação do imóvel a fundo, criar uma estimativa nominal do potencial prejuízo que poderá ter na remodelação do espaço, e comparar o imóvel com outros do mesmo ano, a fim de perceber em termos relativos se o espaço corresponde ao preço que lhe é pedido. Com as contas feitas, decidirá mais ponderadamente se é de facto preferível a um imóvel novo.

Ainda assim, um imóvel acabado de construir não é, por preceito, o paraíso perfeito que aparenta ser, nem é um garante de que está a investir o seu dinheiro num valor seguro.

Uma forma de mitigar esta incerteza, no entanto, passa por identificar a empresa de construção, os seus últimos empreendimentos, a qualidade do seu trabalho e dos materiais usados, especialmente nas zonas de maior desgaste, como a fachada, tetos, etc.

Esta pequena avaliação permitirá estudar com mais detalhe se o preço proposto se adequa, bem como definir os eventuais custos de manutenção a longo prazo. A certificação energética do imóvel pode também poupar-lhe muitas dezenas de euros por mês, tendo por isso um peso visível nas finanças mensais.

Crédito à Habitação

O crédito é, acima de tudo, uma antecipação do futuro, que terá necessariamente uma contraposição no presente, sob a forma de pagamento mensal. É um processo de endividamento que deve ser abordado com cuidado mas que, se bem estruturado, pode ser um utensílio importante na construção de um projeto de vida.

O português de classe média não tem capacidade ou liquidez para compra a pronto e, na sua generalidade, opta por esta modalidade de financiamento para construir o seu sonho. Não é um utensílio que deva ser tomado de ânimo leve, já que absorve uma importante porção de rendimento durante um grande período de tempo, pelo que a decisão e o valor associado devem ser cuidadosamente ponderados. Assim, por mais idílico que obter a casa de sonho seja, é importante manter os pés no chão e ponderar cuidadosamente os números de um crédito, já que o mais provável é que o acompanhem durante toda a sua vida laboral.

Além disso, há bastantes oportunidades que lhe permitem poupar centenas de euros, se perder tempo a analisar as diferentes propostas no mercado bancário.

Para aprovar um crédito à habitação, necessita dos seguintes documentos:

  • Documento de identificação atualizado
  • Última declaração do IRS
  • Declaração de rendimentos
  • Vencimentos\Recibo Verde\Vínculo Contratual
  • Extrato Bancário
  • Comprovativo de Morada
  • IBAN

Os documentos e números de identificação acima descritos compõe a primeira fase da aceitação do crédito, seguida de uma fase mais específica e que se foca no imóvel. Neste fase, são necessários os seguintes documentos:

  • Caderneta predial
  • Código do teor do imóvel
  • Plantas do imóvel

Na fase final, que subsiste fundamentalmente na adjudicação e marcação da escritura, é necessário o seguinte:

  • Licença de obras
  • Licença de utilização
  • Escritura de hipoteca
  • Certificado Energético

Uma forma de calcular se o seu crédito à habitação é comportável é sujeitar o mesmo a uma avaliação da taxa de esforço. A taxa de esforço limite é normalmente avaliada em 33% dos rendimentos totais de um núcleo familiar ou individual, por avaliadores independentes, e muitos bancos fixam este valor, após consulta dos rendimentos, em 40%. É importante analisar estes valores para que a compra de um imóvel não se torne num pesadelo impossível de pagar.

Neste paradigma financeiro, a capacidade de liquidez é de extrema importância para que o endividamento não assombre o futuro o seu futuro ou da sua família.

Documentação do Imóvel

Para evitar uma sobrecarga burocrática e gastos indesejados, e desnecessários, é vital verificar toda a documentação e obrigações associadas ao imóvel, nomeadamente possíveis ônus ou penhoras, hipotecas, dívidas ao condomínio, e a própria identidade do vendedor e a sua legitimidade legal para efetuar a venda.

Os casos de fraude são bastante comuns, e todo o cuidado é pouco. Numa situação extrema, pode até entrar em contato com vendedores que propõem imóveis sem licença de habitação. Se isso o preocupa, pode contatar a câmara municipal do concelho onde se situa o imóvel para clarificar a legalidade da propriedade.

Componente Técnica

Se for cidadão português, terá necessariamente atribuído o número de identificação fiscal (NIF) quando atingir a maioridade. É o número que o identifica fiscalmente perante a ATA e o Estado, pelo que se subtrai deste facto a necessidade de estar saneado com as Finanças para a compra de um imóvel.

Auditoria Legal e Técnica

Na senda do que foi abordado anteriormente, uma auditoria legal e técnica pode fornecer a informação documental sobre o imóvel e proprietário, assegurando assim os elementos necessários para uma decisão segura, diminuindo desta forma os riscos e incertezas da operação.

Contrato de promessa de compra e venda

O contrato que dá o nome a este segmento serve como compromisso de celebração de negócio numa data futura, estabelecendo as condições do mesmo. É uma prática comum neste tipo de negócio, principalmente quando um dos intervenientes necessita de recorrer a crédito bancário para efetuar a compra, e envolve o pagamento de um sinal ( percentagem do valor do imóvel adiantado pelo comprador como forma de oficializar a compra).

Figura neste contrato:

  • identificação dos envolvidos
  • identificação do imóvel
  • preço de compra e venda, termos e condições associados
  • data para a realização da escritura

Nesta situação, é imperativo pedir uma verificação do documento por parte de uma entidade competente (advogado, notário). A nulidade do contrato de promessa de compra e venda já comprometeu várias vezes o sinal a potenciais compradores, que perderam esse valor integralmente. Assim, é importante confirmar se o documento tem validade jurídica para que não invista dinheiro sem garantias.

Escritura Pública

Este é o marco documental que define a celebração definitiva do contrato previsto pelo contrato de promessa de compra e venda. É mediado por um notário que rege o mesmo e se assegura que a compra decorre dentro dos termos acordados, nas suas variadas estipulações definidas: preço, identidade, documentos referentes à propriedade, obrigações fiscais, etc. Esta escritura deve ser posteriormente apresentada na Conservatória do Registo Predial para o reconhecimento estatal da troca de dono do imóvel.

Assim...

A esquemática de obtenção de um imóvel passa invariavelmente pelos passos descritos acima, se bem que é necessário ressalvar que cada processo é único e envolve diferentes desafios, pelo que podem surgir contratempos que não foram abordados. No entanto, esta abordagem é compreensiva e a sua finalidade é ajudá-lo a fazer uma escolha informada e que o ajude a fazer a melhor escolha para o seu projeto de vida. Com acompanhamento especializado e a noção de todos os fatores associados à aquisição do seu imóvel de sonho, não tem como falhar. O futuro aguarda-o.